新余市中心城区2017年度房地产市场运行分析报告

    2017年，我市中心城区新建商品房市场经历了冷清、观望、回暖、平稳几个阶段后，第四季度，新建商品房销售出现了相对火爆的景象，尤其是高新片区的一些楼盘，房源供不应求。究其原因，主要是去库存新政刺激和商品住房价格洼地效应，不仅激发了本地居民的住房消费刚性需求和改善型需求，也吸引了周边如新干、吉水、樟树、高安、峡江等县市大量人群来新余购房置业。商品住宅库存量明显下降，去化周期大幅缩短至6个月。

一、市场运行基本情况
     ㈠房地产投资情况。今年1－12月，全市房地产完成投资23.97亿元，同比增长19.43%。其中住宅完成投资18.25亿元，同比增长29.43%;非住宅完成投资5.72亿元，同比下降4.19%。

     ㈡商品房建设情况。1、商品房施工面积。截止到12月底全市商品房施工面积为777.32㎡。其中：住宅施工面积569.15万㎡；非住宅(含商业用房、办公楼、车库、地下室等，下同）施工面积208.20万㎡。2、商品房新开工面积。1－12月全市商品房新开工面积138.99万㎡，其中住宅新开工面积109.58万㎡。3、商品房竣工面积。1－12月全市商品房竣工面积65.45万㎡。其中商品住宅竣工面积37.07万㎡，非住宅28.38万㎡。

     ㈢新建商品房预售许可情况。1－12月，中心城区新建商品房批准预售面积为127.57万㎡，与上年同期基本持平。其中：商品住宅批准预售面积为121.67万㎡（9831套），比上年同期增加11.70% ；非住宅5.90万㎡，比上年同期减少68.02%。

     ㈣新建商品房销售情况。1－12月，中心城区商品房销售面积268.63万㎡，同比增加2.35%；销售金额110.08亿元，同比减少4.45%。其中：商品住宅销售面积239.84万㎡（20827套），同比增加5.38% ；销售金额93.23亿元，同比增加0.47%；商品住宅销售均价3887元/㎡,同比下降4.66%。非住宅销售面积28.79万㎡，同比减少17.44%；销售金额16.85亿元，同比减少24.84%。截止12月末，可售新建商品房总量为199.95万㎡，比上年末减少了119.41万㎡，去化周期8.9个月，比上年末缩短了5.7个月。其中：住宅116.93万㎡、8544套，比上年末减少103.76万㎡，去化周期6个月，比上年末缩短了5.6个月；非住宅83.02万㎡，去化周期34.6个月。

     ㈤存量房交易情况。1－12月，中心城区存量房买卖成交面积56.41万㎡，同比增长30.25%。其中:住宅成交面积41.41万㎡，同比增长23.69%；住宅成交套数3723套。非住宅成交面积15万㎡，同比增长52.59%。

     ㈥房地产信贷情况。截止12月末，全市房地产开发贷款余额5.71亿元，同比下降11.63%;个人购房贷款余额173.08亿元，同比增长11.70%。住房公积贷款余额25.34亿元，同比增长27.21%。

     ㈦房地产开发用地出让情况。1－12月，中心城区出让房地产开发用地315.19亩，比去年同期增加308.71亩。

二、市场运行分析
     ㈠房地产开发投资同比回升。房地产开发投资回升的主要原因：一是在各项房地产去库存政策的刺激下，商品房销售资金回笼加快，库存量下降，房地产企业在建项目施工进度加快；二是商品房新开工面积增多。例如，龙泉湾、香山听泉、立信壹号、时代花园等分期建设项目，在市政府集中购买活动去库存政策刺激下，工程建设进度明显加快。

     ㈡房地产去库存成效显著。我市房地产去库存工作，在市委市政府领导的高度重视和高位推动下，2017年通过开展集中购买活动，实施财政补贴政策，新建商品房销售创了历史新高，新建商品住房库存量大幅下降，去化周期缩短至正常水平。

     ㈢商品住房价格洼地效应充分体现。我市因近几年房地产库存一直处在高位运行状态，本地居民刚需基本饱和，投资需求极少，导致商品住宅价格一直低位徘徊。2017年，全省各设区市中只有我市还在去库存，其他城市以及周边县市房价不断走高，都在贯彻落实省政府的量价调控政策，因此，我市中心城区不到4000元/㎡的销售均价，与周边的新干、吉水、峡江、樟树、高安等县市6000元/m2以上销售均价相比，形成了明显的价格洼地。尤其是高新片区的一些楼盘均不到3000元/㎡，吸引了大量周边县市及外省有刚性需求及部分投资需求的客户来购房置业，平常卖不动的楼盘，一时出现了房源供不应的景象，库存得到基本消化。根据12月初对全市参与集中购买活动的56个在建在售楼盘调查统计，外地人（含分宜县）在市中心城区购买新建商品住宅套数占全部参与集中购买活动购房对象的比例为43.2%。

     ㈣存量住房交易活跃。存量住房交易市场较去年更加活跃。据了解，今年与往年相比，中心城区学校附近的二手房比较抢手，需求旺盛。主要是一些城市居民、进城务工人员等为了子女上学方便，选择在一中、四中、长青小学、暨阳小学等学校附近买二手房的特别多。

     ㈤商品住房成交均价稳中有降。历年来，我市中心城区范围内新建商品房销售均价在全省各市区中最低。2017年，市政府为了有效化解房地产库存，通过开展新建商品住宅集中购买活动，对参加与活动的房源进行价格评估、公示，引导房地产开发企业调整营销策略，让利于购房户，要求参与活动的房源销售成交价格，在评估价格基础上优惠不得低于300元/㎡，政府补贴给购房户300元/㎡。这一年的新建商品住房销售创了历史新高，而成交均价却下降了近5个百分点，一方面说明参与活动的开发企业实实在在地让利给了购房户，另一方面是由于高新区及城区地段较偏楼盘的销售量占总量的比重较大，从而拉低整个均价。

     ㈥后市预判。我市中心城区的房地产市场，经过2016、2017两年的去库存，库存已经降至正常水平。预计2018年初期，由于一些购买需求在2017年参加补贴活动已经提前释放，市场会比较冷清；中后期会逐渐恢复正常，销量总体会下降；与周边县市相比，商品住房价格洼地优势仍存，受物价、供地等多种影响销售均价会有所上涨。

三、存在的主要问题
     ㈠发展后劲不足。由于前期土地投放过大，发展过快，导致市场信心不足，企业不敢轻易拿地。房地产企业规模普遍不大，抵御市场风险能力不足。

     ㈡市场冷热不均。受教育、周边基础配套等资源配置不均衡影响，我市房地产市场出现区域性“冷热不均”现象。学区房就读新余一中、四中的楼盘销售比较火爆，例如，四中附近的珑园项目基本售罄，北湖帝景项目房源供不应求，龙泉湾项目等成交活跃；周边配套相对差点的项目（非学区房），销售比较低迷，如明悦华城、西域风情、滨江怡景等项目。

    ㈢非住宅库存压力大。我市中心城区非住宅实际可售面积，远大于网签系统统计的面积，因为开发商普遍都用非住宅备案到个人名下去银行融资，而非真实销售。

     ㈣信访投诉较多。楼盘开发商延期交房、延期办证以及物业企业服务不到位等问题比较突出，购房业主集体上访现象时有发生，不仅影响社会稳定，也有损政府形象，急待各相关职能部门密切配合，共同治理。

四、对策和措施
    ㈠不折不扣贯彻落实各项新政。一是继续控制房地产开发用地供应。二是对企业实行精准帮扶，贯彻落实“降成本、优环境”各项优惠政策，多方协调为企业排忧解难。

    ㈡多措并举加强市场监管。一是抓好商品房预售监管，有效避免出现延期交房、延期办证等问题。二是加强日常监督指导，规范企业经营行为。三是建立新余市化解房地产领域涉稳突出矛盾纠纷隐患联席会议协调机制，各相关职能部门密切配合，各司其职，共同协调化解矛盾纠纷，妥善处理房地产领域涉稳遗留问题。

     ㈢打通商品房和保障性住房通道。一是加大棚改货币化安置力度。二是停止新建保障性住房，全面实行公租房货币化补贴制度。

     ㈣积极培育房屋租赁市场。鼓励和支持有条件的房地产开发企业改变经营方式，从单一开发销售向租售并举模式转变，消化存量，逐步建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。引导开发企业建设符合市场需求的住房户型和商品房种类，优化供应结构。

新余市房产管理局
2018年1月15日