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新余市中心城区2016年度房地产市场运行分析报告

2017-01-18 16:11:59  来源:新余房产网  点击()  我要评论(0)
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    2016年度,市中心城区房地产市场随着去库存各项政策的贯彻落实,尤其是市政府5月份出台购房补贴等系列措施后,销售较去年同期明显回暖,主要表现在商品住宅买卖成交量放大、成交均价稳定、库存量下降,去化周期缩短。因房地产开发企业普遍资金周转困难,导致延期交房、延期办证等信访投诉时有发生,房地产开发企业的经营行为有待进一步规范,相关职能部门正在采取有力措施加以整顿。

一、市场运行基本情况
    (一)房地产开发完成投资情况。1-12月份,全市房地产开发完成投资20.07亿元,同比下降23.78%。其中住宅完成投资14.10亿元,同比下降33.96%。
    (二)商品房建设情况。截止到12月底,全市商品房施工面积为656.03万㎡。其中:住宅施工面积478.72万㎡;非住宅施工面积177.31万㎡。全市商品房新开工面积96.71万㎡,同比减少15.68%。其中:住宅新开工面积66.42万㎡,同比减少21.86%;非住宅新开工面积30.29万㎡,同比增长1.95%。全市商品房竣工面积29.70万㎡,同比减少38.84%。其中住宅竣工面积27.06万㎡,同比减少29.13%。
    (三)新建商品房核发预售情况。1-12月份,市中心城区核发商品房预售许可面积为127.38万㎡,与上年同比减少33.18%。其中:住宅批准预售面积为108.93万㎡(8662套),比上年同期减少34.78% ,非住宅18.45万㎡,比上年同期减少21.89%。
    (四)新建商品房销售情况。1-12月份,市中心城区商品房销售面积262.46万㎡,同比增长18.76%;销售金额115.21亿元,同比增长18.94%。其中:住宅销售面积为227.59万㎡(19228套),同比增长22.70% ;销售金额92.79亿元,同比增长25.14%;住宅销售均价4077元/㎡,同比上涨1.95%。新建商品房可售面积(库存)为319.36万㎡,比上年末减少115.24万㎡,其中:住宅220.69万㎡,比上年末减少96.81万㎡。新建商品房去化周期14.6个月,比上年末缩短了9 个月。 其中住宅去化周期11.6个月,也比上年末缩短了9个月。
    (五)存量房交易情况。中心城区1-12月份存量房买卖成交面积40.09万㎡,同比增加14.84%。其中:住宅成交面积为33.48万㎡(3078套),同比增加11.16%;非住宅成交面积9.46万㎡,同比增加97.49%。
    (六)房地产信贷情况。1-12月份,全市房地产开发贷款余额6.47亿元 ,同比下降23.52%;个人住房贷款余额162.74亿元,同比增长11.03%。住房公积金贷款余额19.92亿元,同比增长54.46%。
    (七)房地产税收情况。1-12月份,我市房地产行业地税收入为7.81亿元,同比下降17.10%(减少1.61亿),占地税总收入的11.90%。自12月1日起,因为个人购房契税由购房人自己到窗口办理缴交手续,所以,个人购房契税未计入房地产行业地税总收入。
    (八)房地产开发用地出让情况。1-12月份,中心城区出让房地产开发用地2宗,共6.48亩,同比减少95.13%。

二、市场运行分析
    (一)房地产开发投资大幅下降。房地产开发投资降幅增大的主要原因,一是商品房库存量较大,开发商不敢轻易再购置开发用地;二是商品房新开工面积减少。
    (二)新建商品住房销售增量较大,存量住房交易市场较去年活跃。新建商品住房销售同比回暖趋势明显,全年销售量创下了历史新高。主要原因是受益于国家、省、市系列房地产去库各项新政措施的落实,如税收优惠、首套普通住房贷款优惠、住房公积金贷款新政、规范对房地产开发企业的收费、政务服务及房产交易环境的优化、媒体舆论的正确引导等等。尤其是市政府5月份出台的购房补贴措施,较大地促进了刚需和改善型需求的释放。“个人购买满2年的普通住房上市交易免征营业税”新政的实施,也刺激了存量住房交易的活跃。
    (三)新建商品房库存量逐渐下降。我市中心城区的房地产市场,刚性需求仍然是主流,随着全面放开“二胎”政策的实施,改善型需求迅速增长,大户型面积住宅需求旺盛。随着房地产开发用地供应的减少,商品房新开工面积总体在相应地减少,新建商品房库存量下降趋势明显,去化周期逐渐缩短。
    (四)商品住房成交均价稳定。中心城区范围内新建商品房销售均价属全省各市区市最低,楼盘的销售状况出现两极分化。靠近市中心一些环境较好、配套设施齐全的楼盘,尤其“学区房”销售相对较火爆,而且价格相对高一些;偏离市中心的楼盘销售比较冷淡,价格偏低。与去年同期相比,整个中心城区销售均价比较稳定。

三、存在的主要问题

(一)房地产市场总体存在供需失衡风险,供明显大于求。

(二)商品房供应存在结构性矛盾,非住宅去库存压力远大于住宅。

(三)房地产开发企业普遍存在资金周转困难,用商品房抵付工程款、搞假销售真融资的现象仍然存在。

(四)一些房地产开发项目周边配套不完善,尤其是教育配套没有跟上,导致新建商品房滞销。

(五)房地产领域信访投诉居高不下,暴露出来的延期交房、延期办证、物业企业服务不到位等问题楼盘不断增加,购房业主集体到市政府上访的现象比往年增多,不仅影响社会稳定,也有损政府形象,急待各相关职能部门密切配合,共同治理。

四、建议和对策
    (一)继续严格控制房地产开发用地供应。
    (二)采取切实措施加大商业用房去库存力度,支持已建商业用房变更使用性质。
    (三)“因区域施策”,化解房地产去库存压力。对郊区、周边配套设施建设较差的楼盘,房地产去库存无疑是当前的施策重点。建议加快教育、医疗、交通等配套设施建设,把一些教育资源往郊区布置,方便周边居民子女入学,确保教育资源均衡化、均等化。
    (四)提升新建楼盘物业管理水平。楼盘的物业管理水平,也是购房人选房考虑的重要因素之一。物业服务到位,既可减少入住的后顾之忧,也可使物业保值增值。因此,提升楼盘物业管理水平有利于促进房屋销售,降低库存,同时避免业主信访投诉。
    (五)持续发力,巩固去库存成果。在房地产去库存新政的刺激下,房地产市场虽然出现回暖,但我市房地产库存相对全省其他设区市仍在高位运行。建议政府在停止购房补贴措施后,采取其他措施如组织团购等去库存。
    (六)加强舆论正面宣传引导。通过媒体加大房地产市场调控政策宣传力度,客观、公正报道房地产市场情况,稳定市场预期。引导房地产开发企业主动应对市场变化,采取积极灵活的措施,促进市场交易,增强市场信心,形成促进房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

五、对2017年市场预测
根据近两年的房地产开发用地出让情况及目前的市场发展趋势,预计2017年:
    1、由于房地产开发贷款规模紧缩,房地产开发用地出让减少,预计2017年开发投资可能会继续下降;房地产开发企业普遍资金周转困难的状况依然难以改变。
    2、因为购房补贴措施的有效期到2016年12月31日已经结束,后续如果没有新的措施出台,预计2017年的商品房销售量比2016年可能会大幅下降。
    3、全面放开二胎政策,改善型住房消费需求会有所上升。
    4、由于大宗商品价格上涨,房地产开发成本上升,因库存仍然较大,如果不再出台新的去库存措施,因此预计2017年我市城区新建商品房销售均价可能会维持在一个较稳定的水平。
    5、随着房地产市场监管制度的不断完善,如实行新建商品房预售资金监管、停止开发商代收购房人契税和物业专项维修资金等,房地产领域的信访投诉案件可能会有所减少。

2017年1月13日

 

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